5月20日下午，著名經濟學家董藩在深圳某論壇上做主題演講，深圳這樣的地方，你不用問，閉著眼睛買房就可以，它的房價遠沒有到頭，因為房價是城市功能的反映，是城市價值的體現，是城市綜合競爭力的表現，在整個中國華南，沒有一個城市能夠超過深圳。

未來樓市將此消彼長 深圳房價遠沒有到頭

未來整個中國的房地產市場將往兩個方向發展，第一個方向是此消彼長，哪里消？很多偏僻地區、落后地區、資源枯竭性城市、缺水的地方、就業空間很小的地方需求是大兩外流的，所謂的彼長就是像北京、上海、深圳這樣的典型大都市和核心城市，像深圳這樣的地方，你不用問，閉眼買就可以，它的房價遠沒有到頭，因為房價是城市功能的反映，是城市價值的體現，是城市綜合競爭力的表現，在整個中國華南，沒有一個城市能夠超過深圳。南中國未來就是看深圳，沒有第二個城市。在這樣的背景之下，在深圳你持有資源當然是好事了，肯定是沒有問題的，不管是哪一類物業，住宅會更好，公寓要不要買？你買不了住宅，只能買公寓，買比不買強，深圳一定是投資很好的地方。

第二個規律是顛簸中前行，這是非常明顯的規律，我們怕的不是顛簸，而是大勢改變，如果中國未來發展道路不發生大的改變，深圳的房價還要往上走，上海、北京也是一樣，遠遠沒有到頭，它有一天會超越香港嗎？超越香港有正常，你不要去比較另外一些功能，因為中國人口巨大，中國財富量巨大，這么多人口支撐兩個、三個最頂級的城市，這種城市的價格飛上天也是非常正常的，超越紐約也是很正常的，房價不能簡單的比較，因為它的價格各自獨立形成。你們桌上那瓶礦泉水，如果在東莞是1元，深圳是1.5元，其結果必然是由東莞運到深圳來，最后東莞的供應量減少，價格上漲，而深圳的供應量增加，價格降低，兩地形成基本一致的價格，比如說1.2元。但是房子你沒有辦法從東莞、惠州運到深圳來，所以我要告訴大家的是所有進行房價國際比較、區域比較、城市比較的，全是不懂房地產的，以此來推斷中國房地產有沒有泡沫的所有結論都是錯的，泡沫這個問題已經說了十幾年了，泡沫就是傳說中的鬼，都說有，誰也沒見過。

我們做房地產投資回報率都是60%、70%，只要杠桿用得好，回報40%、50%是很正常的，遠遠超過其他行業，而且更重要的是幾乎沒有發生過風險。有人說“老師你告訴我，下半年、明年房價會漲還是會跌？不要在意它是漲還是跌，最重要的不是六千買還是八千買，是它漲到2萬的時候你手里有貨，你在猶猶豫豫當中一直沒有買，最終的回報是零。為什么房地產行業的人在財富榜上出現的頻率高于其他行業？誰擁有了房屋、擁有了土地，誰就是富者，這是全世界共同的規律。

未來中國大約還有三分之一的城市是可以投資的，三分之二的城市你別碰了，即使暫時有點上漲，也別碰了。你爸你媽、他爸他媽住在哪里，如果是衰退區域的話，盡快離開，你再挺幾年，到那個時候再想賣，再也賣不掉了，越來越麻煩，越來越費勁，就是我前面講的那句話，逃離你終將衰落的故鄉，最終中國人口要大整合、大遷移，形成幾大板塊，其中南方這個板塊就是以深圳、廣州為雙核。