了解深圳小產(chǎn)權(quán)房
2018-01-12 15:46 來源：本站
“小產(chǎn)權(quán)房”是歷史必然
小產(chǎn)權(quán)房該不該買？為什么會有那么多人繼續(xù)涌向了小產(chǎn)權(quán)房市場？難道他們傻到連這些風險都不明白？難道他們僅僅是因為商品房限購，只好轉(zhuǎn)炒小產(chǎn)權(quán)？
并非如此，直接的原因是，小產(chǎn)權(quán)房價格便宜而商品房價格太高，當那些只相當于商品房價格1/2乃至1/3的價格擺在公眾面前時，他們認為自己有理由忘掉它的千般不是。如果你可以用關(guān)外的價格住在關(guān)內(nèi)，但沒有產(chǎn)權(quán)確認，兩者你如何權(quán)衡？每個人有不同的理解。
而且，近年來小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量的變化，也在為公眾迅速增加選擇它們的籌碼。隨著城市建設(shè)的變化，原來只有幾棟樓的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在樓下可以有地鐵站， 可以有歲寶百貨，可以有醫(yī)院、學(xué)校等等。這個原因也不難理解，需求增加會推動市場競爭度的增加，正因為買小產(chǎn)權(quán)房的人越來越多，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量才越來越 好。
當年附著在集體用地上的小產(chǎn)權(quán)房并沒有隨之賦予完 全產(chǎn)權(quán)，這是城市帶給小產(chǎn)權(quán)房的尷尬。始自2009年的城市更新，從某個角度觀察，其實也是政府對小產(chǎn)權(quán)房困局的探索之舉———繞開改變土地制度的不可能，在改造中確權(quán)。但顯然，小產(chǎn)權(quán)房紓困一定是一個漫長的歷史過程，一如它的產(chǎn)生一樣。
來自官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳 市規(guī)劃土地監(jiān)察局提供的數(shù)據(jù)顯示，在2009年底的初步統(tǒng)計中，深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計達37 .74萬棟，約4億平方米。
截至2011年底，深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4 .05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%，接近了半壁江山，而在深圳外來人口中，超過50%都是居住在城中村的農(nóng)民房內(nèi)，人數(shù)超過了600萬。
截至2011年底，深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4 .05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%，接近了半壁江山，而在深圳外來人口中，超過50%都是居住在城中村的農(nóng)民房內(nèi)，人數(shù)超過了600萬。
往根本上說，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生與泛濫，是中國二元土地制度之下必然發(fā)生的現(xiàn)象。闡述這個故事，要將背景拉到中國城市化進程這樣一個宏大的敘事語境 中去。因為城市化，深圳從原來一個3萬人的漁村，變成了如今擁有1500萬人口的大都市，30年間人口暴增了500倍。天量的人口意味著巨大的住房需求， 而僅靠國有用地上建設(shè)的商品房和保障房，能不能滿足移民們的巨大需求？這個缺口很容易統(tǒng)計出來，深圳30年來大約建設(shè)了8億平方米的房屋，其中近一半是小 產(chǎn)權(quán)房。這也意味著，歷史以來，深圳依賴集體用地解決了一小半人口的居住問題。這是一個不容抹殺，事實上也抹殺不了的歷史事實，它應(yīng)該成為我們討論小產(chǎn)權(quán) 房歸宿的大前提。
2009年，深圳又出臺了《深圳市人大常委會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，但相關(guān)配套實施文件卻未出臺，使得處理工作遲遲未能 正式展開。去年5月，深圳選取沙井街道共和社區(qū)和平湖街道山廈社區(qū)作為土地管理制度改革試點社區(qū)，而這一消息反而引發(fā)了“小產(chǎn)權(quán)房有望確權(quán)”的消息。
深圳市住房研究會常務(wù)副會長陳藹貧認為“目前深圳究竟有多少小產(chǎn)權(quán)房，誰也說不清楚”，這也是為什么受訪專家均認為小產(chǎn)權(quán)房作為歷史遺留問題， 涉及面廣，問題復(fù)雜，均不能一刀切，而是要具體來分析。陳藹貧說，深圳小產(chǎn)權(quán)房不能簡單一拆了之，這是社會資源的浪費，而是要管理、盤活這些資源。目前政 府應(yīng)該做的是摸底調(diào)查，分類分別處理。
小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)變身保障房
而幾乎所有受訪專家都提出小產(chǎn)權(quán)房未來應(yīng)變身為保障房，來解決目前深圳保障房供不應(yīng)求的問題，不過不同認識對此研究也略有不同，提出的方案雖然都是最后針對保障房，政府都應(yīng)參與到其中，但卻分別提出了政府回購、補地價確權(quán)、政府提供政策和平臺的不同方案。
宋丁認為由政府收購回來，作為保障性住房，化身為目前主流的兩種保障房形式，即公租房和安居型商品房。“安居房是大規(guī)模發(fā)展的，相當大地滿足城 市產(chǎn)業(yè)升級需要。”他指出，由政府專門機構(gòu)來做，和原業(yè)主進行協(xié)商，對于區(qū)域內(nèi)成片的小產(chǎn)權(quán)房，建筑質(zhì)量不錯的，政府以適合的價格收購過來，“以高于原銷 售的價格，在法律上合法化，政府包裝后，再作保障房處理”。具體未來轉(zhuǎn)化為怎樣的保障房，則可以根據(jù)不同地段、建筑特點來進行處理。
同樣是認為會做安居房，但是深圳市職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)所長鄧志旺的意見則有所不同，他認為首先要明確住小產(chǎn)權(quán)房的人，相當一部分是買不起房的 人，很多也是安居房覆蓋的人群，因此在原住戶補交地價后，作為安居房。“其實這也是一種形式上的確權(quán)，一部分人住進去，這就是他們的私人產(chǎn)權(quán)，政府也有一 定的產(chǎn)權(quán)比例，可以對未來銷售進行一定限制。”而他認為差異化處理則體現(xiàn)在，如果此前擁有者是投資出租型的，那么就允許補齊更高的地價，未來即作為商品房 來處理。
與鄧志旺不同的是，陳藹貧提出的方案是轉(zhuǎn)化為公共租賃房，但不涉及產(chǎn)權(quán)問題，即政府也不進行確權(quán)，而是提供一個平臺，操作上提供一個規(guī)則和政 策，凡是符合交通、配套、安全各方面條件的小產(chǎn)權(quán)房被納入保障房體系。雙方自主選擇，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主愿意納入就加入進來，政府組織一部分有需求的家庭，和小 產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主簽合同，“這是一個三方合同，以后這房子就可以納入政府管理了，也可以考慮非房屋補貼的形式，可以解決保障房不足的問題”。
曾有調(diào)查結(jié)果顯示，絕大多數(shù)受訪網(wǎng)友認為深圳小產(chǎn)權(quán)房的活躍和屢禁不止，根本原因就是商品房價太高，購買條件苛刻，1、需要深圳社保滿五年且不能有斷交，2、自身是深戶，3、名下銀行有貸款記錄首付相對提高，贊成比例高達95%。而對于接下來要如何處理小產(chǎn)權(quán)房，出乎意料的是，在政府有關(guān)部門已經(jīng)辟謠小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”說的情況下，還有一半的受訪網(wǎng)友認為對于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該確權(quán)發(fā)證，而不到一成的受訪對象認為會查處沒收，另外大約有各兩成的網(wǎng)友認為是收回做保障房或者維持現(xiàn)狀
